Besichtigung ohne Zustimmung des Mieters?
Ohne triftigen Grund oder aus reiner Neugier darf ein Vermieter die Wohnung gar nicht betreten. Liegt aber ein berechtigtes Interesse vor, kann er die Wohnung in Anwesenheit des Mieters und mit dessen Zustimmung sehr wohl betreten und besichtigen. Besichtigt der Vermieter die Wohnung trotzdem ohne Zustimmung des Mieters, übt er laut BGB verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch. Einige Klauseln in Mietverträgen, die dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zusprechen sind ungültig und nichtig. Unwirksam sind Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen:
- die Wohnung jederzeit besichtigen oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel betreten zu können, selbst wenn das Mietobjekt nur ein Zimmer in einer Wohnung ist.
- tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.
Außerdem muss der Mieter im Mietvertrag nicht für jeden Fall seiner Abwesenheit den Zugang zur Wohnung gewährleisten, sondern nur in Fällen längerer Abwesenheit und nur für dringende Fälle. Will der Vermieter gegen den Willen des Mieters die Wohnung besichtigen, muss er auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen.
Besichtigungen nur mit Ankündigung?
Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse, die Wohnung zu besichtigen, sollte er seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. In weniger dringlichen Fällen sollte der Besuch zwei Wochen vorher angekündigt werden. Der Vermieter darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten. Bei arbeitenden Mietern muss auf die Arbeitszeiten des Mieters Rücksicht genommen werden. Ein Besuch in den Abendstunden ist dem Vermieter dann zumutbar. Ist der Mieter kurzzeitig verhindert, so hat der Vermieter auch darauf Rücksicht zu nehmen. Hinderungsgründe sind z.B. kurzer Urlaub, Krankheit und starker Geschäftsanfall beim Mieter. Der Termin muss dann unter Umständen verschoben werden.
Besichtigung bei Weitervermietung oder Verkauf der Mietsache?
Soll die Mietsache verkauft oder nach Kündigung des Mieters weiter vermietet werden, muss dieser selbstverständlich Besichtigungen der Wohnung dulden. Das darf allerdings auch nur in seiner Anwesenheit geschehen. Laut einem Gerichtsurteil sind dem berufstätigen Mieter in diesem Fall drei Besichtigungen im Monat von 30 bis 45 Minuten Dauer zwischen 19 und 20 Uhr zuzumuten (Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 24.05.2002, Az. 2/17 S 194/01).
Berechtigte Interessen des Vermieters?
Außer, wenn die Mietsache veräußert oder wieder vermietet werden soll, kann ein Vermieter auch in anderen Einzelfällen ein berechtigtes Interesse daran haben, seine Wohnung, sein Apartment oder sein Haus zu besichtigen. Diese Einzelfälle sind z.B.:
- Vorbereitende Besichtigung des Vermieters im Rahmen von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen, z.B. Modernisierung.
- Besichtigung zur Überprüfung der Mietsache auf vom Mieter angezeigte oder sonst bekannt gewordene Mängel.
- Fälle, in denen der begründete Verdacht besteht, der Mieter komme seinen Sorgfalts- und Obhutspflichten nicht nach.
- Bei dem begründeten Verdacht, die Wohnung werde in vertragswidriger Weise (also z.B. gewerblich statt privat) benutzt.
Siehe vertiefend mit weiteren Urteilsnachweisen auf refrago.de:
ra-online/ARAG (pm/pt)
