Grundsätzlich gilt auch bei Mietverträgen die Vertragsfreiheit, wonach Vermieter und Mieter die Miethöhe frei vereinbaren können. Allerdings gelten für Mietpreise einige gesetzliche Beschränkungen.
Die Mietpreisbremse
So hat der Bundestag im Jahr 2015 die so genannte „Mietpreisbremse“ eingeführt – das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung“. Danach können die Landesregierungen der Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen, in denen die Mieten bei Neuvermietungen höchstens 10 Prozent über der üblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Wohnungen in Neubauten, die erstmals vermietet werden, sind davon allerdings ausgenommen. In Berlin gilt die Mietpreisbremse bereits im gesamten Stadtgebiet.
Der strafrechtliche Begriff des Mietwuchers
Nicht jede gegen die Mietpreisbremse verstoßende Mietvereinbarung ist gleichzeitig Mietwucher. Mietwucher ist ein Begriff aus dem Strafrecht und bezeichnet einen Sonderfall des Wuchers. Als Straftat ist der Mietwucher in § 291 StGB (Strafgesetzbuch) geregelt. Danach darf die Miete nicht „in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung“ – also der Einräumung des Wohnraums – liegen, sofern der Vermieter bei Vertragsschluss die „Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche“ des Mieters bewusst ausnutzt.
Mietwucher ab 50 % über der ortsüblichen Miete
Die Rechtsprechung nimmt Mietwucher in diesem strafrechtlichen Sinn bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von über 50 Prozent an.
Bei Gewerberäumen geht die Rechtsprechung erst ab einer gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhten Miete um 100 Prozent von Mietwucher gemäß § 291 StGB aus. Für die Gewerberaummiete wie für die Wohnraummiete gilt gleichermaßen, dass von Mietwucher nur gesprochen werden kann, wenn der Mieter die überteuerte Wohnung aufgrund einer Zwangslage angemietet hat - er also keine Alternative hatte.
Die Mietpreisüberhöhung als Ordnungswidrigkeit
Eine weitere Mietobergrenze regelt das Ordnungsrecht in § 5 WiStrG (Wirtschaftsstrafgesetz), wonach die vorsätzliche Vermietung zu einer Miete von 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ordnungswidrig ist, sofern dies in Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen geschieht und sofern diese erhöhte Miete nicht zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist.
Die zivilrechtlichen Ansprüche der betroffenen Mieter
Neben den durch den Staat sanktionierten Folgen der unangemessenen Mietpreiserhöhung nach § 5 WiStrG und des Mietwuchers nach § 291 StGB können Mieter ihre mietrechtlichen Ansprüche auf dem Zivilrechtsweg gegen ihre Vermieter geltend machen. Liegt Mietwucher vor, so ist der Mietvertrag hinsichtlich der zu hohen Miete nichtig mit der Folge, dass der Mietvertrag zu der ortsüblichen Vergleichsmiete fortgesetzt wird – sofern der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer höheren Miete nachweisen kann.
Bereits gezahlte überhöhte Mieten kann der Mieter vom Vermieter nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung erstattet verlangen. Allerdings obliegt dem Mieter im Zivilprozess die Beweislast für das Vorliegen von Mietwucher – also des erhöhten Preises, der Wohnungsknappheit und der durch den Vermieter ausgenutzten Zwangslage. Ein Beispiel aus der Rechtsprechung, in denen ein Mieter Ansprüche aufgrund Mietwuchers gegen seinen Vermieter durchsetzen konnte, ist ein Urteil des Landgerichts Hamburg vom 31.05.2016 (Az. 316 S 81/15).
§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) - Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
§ 291 Strafgesetzbuch (StGB) - Wucher
(1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten
1. für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen, [...]
Vermögensvorteile versprechen oder gewähren läßt, die in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Wirken mehrere Personen als Leistende, Vermittler oder in anderer Weise mit und ergibt sich dadurch ein auffälliges Mißverhältnis zwischen sämtlichen Vermögensvorteilen und sämtlichen Gegenleistungen, so gilt Satz 1 für jeden, der die Zwangslage oder sonstige Schwäche des anderen für sich oder einen Dritten zur Erzielung eines übermäßigen Vermögensvorteils ausnutzt.
(2) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Ein besonders schwerer Fall liegt in der Regel vor, wenn der Täter
1. durch die Tat den anderen in wirtschaftliche Not bringt,
2. die Tat gewerbsmäßig begeht,
3. sich durch Wechsel wucherische Vermögensvorteile versprechen läßt.
Siehe auch:
