Als zentrale Vorschrift regelt § 551 BGB die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen. Danach darf der Vermieter höchsten drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Ganz wichtig: Nur die Nettomiete darf als Grundlage für die Berechnung der Mietkaution herangezogen werden. Nebenkosten können nicht berücksichtigt werden. Bei (heute unüblichen) Bruttomietverträgen, bei denen die Wohnung zu einem festen Pauschalbetrag vermietet wird, ohne dass die Nebenkosten einzeln berechnet werden, muss der geschätzte Nebenkostenanteil aus der Bruttomiete herausgerechnet werden.
Kaution in drei Raten zahlen
Der Mieter hat dabei das Recht, die Mietkaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Die Monatsraten sollen sich auf den gleichen Betrag belaufen. Die erste Rate muss spätestens mit Beginn des Mietverhältnisses bezahlt werden, und die beiden anderen Raten müssen mit den jeweils folgenden Monatsmieten überwiesen werden.
Vermieter muss Kaution auf gesondertem Kautionskonto anlegen
Der Vermieter kann mit dem Mieter statt einer Kaution auch die Stellung von Bürgschaft, Kaution oder Pfand als Sicherung für seine mietvertraglichen Ansprüche vereinbaren (vgl. Welche Formen der Mietsicherheit gibt es?). Wird die Kaution in Geld bezahlt, so muss der Vermieter dieses bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen anlegen. Diese Zinspflicht entfällt aber bei Studenten- und Jugendwohnheimen. Der Vermieter darf also keinen Zugriff auf das Geld nehmen und dieses verbrauchen – anders als bei den übrigen Zahlungen im Mietverhältnis. Mit dieser Trennung des Kautionskontos vom übrigen Vermögen des Vermieters soll der Mieter vor Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters geschützt werden.
Zahlung der Kaution dokumentieren
Wer das Geld nicht von seinem Bankkonto aus überweist, sondern es dem Vermieter in bar übergibt, sollte sich unbedingt eine Quittung über die Zahlung ausstellen lassen, damit sie auch später noch bewiesen werden kann.
Vermieter kann bei Zahlungsverzug auf Mietkaution zurückgreifen
Die Zahlung einer Kaution ergibt sich nicht automatisch aus dem Gesetz, sondern muss ausdrücklich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden. In der Regel enthält der Mietvertrag eine entsprechende Klausel. Da es sich bei der Mietkaution um nichts anderes als eine Sicherheitsleistung für den Vermieter handelt, darf dieser in bestimmten Fällen auf die Kaution zurückgreifen. So kann er sich dann, wenn der Mieter mit der Miete, mit das Mietverhältnis betreffenden Schadenersatz- oder sonstigen vertraglich geschuldeten Zahlungen in Verzug befindet, auf das Kautionskonto zugreifen.
Während der Mietzeit darf der Mieter vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt auf einem Kautionskonto angelegt ist.
Rückzahlung der Kaution
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug aus der Wohnung kann der Mieter die Rückzahlung der Mietkaution verlangen – sofern der Vermieter keine weiteren Zahlungsansprüche gegen ihn hat. Allerdings hat der Vermieter noch drei bis sechs Monate Zeit mit der Rückzahlung, sofern die Möglichkeit besteht, dass noch Zahlungsansprüche gegen den Mieter, die noch nicht beziffert sind, bestehen. Dies betrifft insbesondere noch nicht erstellte Nebenkostenabrechnungen, sofern sich aus den Vorjahren ergibt, dass mit einer Nebenkostennachzahlung zu rechnen ist.
Was tun bei mietrechtlichen Problemen?
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