Vermieter und Mieter einigen sich mit Abschluss des Mietvertrags auf die zu zahlende Miete. Dabei können sie die Miete noch grundsätzlich frei festlegen – zunehmend allerdings eingeschränkt durch sogenannte „Mietpreisbremsen“ in bestimmten Regionen wie der Stadt Berlin. Da das Mietverhältnis jedoch auf Dauer angelegt ist und Jahrzehnte dauern kann, muss der Vermieter auch die Möglichkeit haben, zu einem späteren Zeitpunkt die Miete anzupassen – d.h., eine Mieterhöhung durchzusetzen.
15-Monats-Frist und Kappungsgrenze
Den gesetzlichen Rahmen der Mieterhöhung setzen §§ 558 ff. BGB. Danach soll eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung der Miete in Kraft treten können. Der Vermieter darf die Erhöhung der Miete allerdings maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Ferner darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden (Kappungsgrenze).
Schriftliches Mieterhöhungsverlangen
Der Vermieter muss dem Mieter sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich erklären und begründen. In der Begründung muss er darlegen, wie er auf die ortsübliche Vergleichsmiete kommt. Dies ist durch Verweis auf den einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, auf eine bestimmte Anzahl von durch den Vermieter benannten Vergleichswohnungen oder durch ein individuell eingeholtes Sachverständigengutachten möglich. Die bloße Behauptung, dass die ortsübliche Miete diejenige der Wohnung, um die es geht, übersteigt, reicht hingegen nicht aus.
Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen - andernfalls Zustimmungsklage erforderlich
Das Mieterhöhungsverlangen darf der Vermieter frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses bzw. der letzten Mieterhöhung seinem Mieter zustellen. Ist das Schreiben formal wie inhaltlich in Ordnung, hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Schreibens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen, wobei auch eine stillschweigende Zustimmung (beispielsweise durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete) ausreicht. Ohne diese Zustimmung kann der Vermieter die Mieterhöhung zunächst nicht durchsetzen. Allerdings kann er, wenn der Mieter nicht zustimmt, Klage gegen seinen Mieter auf Zustimmung vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht erheben. Dazu hat er weitere drei Monate Zeit.
Wer bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete?
Ein Hauptstreitpunkt vor Gericht ist regelmäßig die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Denn diese ist alles andere als einfach zu ermitteln. Nicht für alle Gebiete liegen qualifizierte Mietspiegel vor. Mietspiegel von Interessenvereinigungen hingegen genügen nicht immer den erforderlichen wissenschaftlichen Standards und sind deshalb möglicherweise nicht ausreichend aussagekräftig, um vor Gericht Bestand zu haben. Noch viel mehr gilt dies für von Vermietern privat in Auftrag gegebene Sachverständigengutachten oder für vom Vermieter benannte Mieten von Vergleichswohnungen. Bei alledem kommt es immer auch auf den Vortrag des Mieters an und die Anknüpfungspunkte, mit denen er die Darlegungen des Vermieters bestreitet.
Formale Fehler des Vermieters
Mieterhöhungsverlangen scheitern auch immer wieder an (vermeidbaren) formalen Fehlern des Vermieters. Dass der Vermieter alle Mieter des Mietvertrags anschreibt, den neuen Mietzins, den er verlangt, explizit benennt, die Fristen einhält, an die Kappungsgrenze denkt und die Mieterhöhung begründet, sollte sich von selbst verstehen. Bei Heranziehung eines Mietspiegels ist es wichtig, die Wohnung richtig einzuordnen und die Kriterien für die Einordnung zu benennen. Auch darf nicht die Aufforderung zur Erteilung der Zustimmung fehlen.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Eine weitere Möglichkeit zur Mieterhöhung besteht nach Modernisierungsmaßnahmen. Dabei kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die Jahresmiete um bis zu 8 Prozent (früher 11 Prozent) von bestimmten für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Dies sind beispielsweise bauliche Veränderungen zwecks energetischer Modernisierung. Da es bei solche Modernisierung um umfangreiche Baumaßnahmen gehen kann, kann die Mieterhöhung in solchen Fällen zu einer echten finanziellen Belastung des Mieters werden. Ein sehr sorgfältiger Blick auf die vom Vermieter vorgelegten Zahlen empfiehlt sich auch hier.
§ 559 BGB ist zum 1.1.2019 gändert worden. Neben der Begrenzung der Mieterhöhung um 8 Prozent gibt es weitere Begrenzungen. Die monatliche Miete darf sich insgesamt nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.
Was tun bei mietrechtlichen Problemen?
Wenn Sie Ärger im Mietrecht haben dann finden Sie hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) Rechtsanwälte, die Ihnen gern weiterhelfen.
In der „Anwaltsliste Mietrecht“ finden Sie einen Anwalt in Ihrer Nähe oder suchen Sie hier einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
