Die Kleinreparaturklausel im Mietrecht

Kleinreparaturen in der Mietwohnung: Sache des Vermieters oder Mieters?

Für den Erhalt der Mietwohnung ist der Vermieter zuständig. Er muss kleine und größere Schäden an der Wohnung reparieren und bezahlen. Jedoch kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für kleinere Instandsetzungsarbeiten zu tragen hat. Wir klären, unter welchen Voraussetzungen eine solche Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist.

§ 535 BGB regelt die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter. Danach hat der Mieter die Miete zu bezahlen, während der Vermieter den Gebrauch der Mietsache gewähren muss und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Seine Instandhaltungspflicht bezieht sich auf kleine wie große Mängel.

Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Jedoch können Kleinreparaturen mittels einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Dabei darf der Mieter aber nicht über Gebühr belastet und die grundsätzliche Regelung, dass der Vermieter für den Erhalt der Wohnung zuständig ist, ausgehebelt werden. Deshalb ist die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel an einige Voraussetzungen geknüpft.

Direkt und häufig genutzte Teile der Mietwohnung

So darf es nur um solche Teile der Wohnung gehen, die direkt und häufig vom Mieter genutzt werden. Dies sind z.B. Wasserhähne, Türgriffe, Fenstergriffe, Lichtschalter etc. (§ 28 Absatz 3 Satz 2 Zweite Berechnungsverordnung – II.BV). Keine solchen dem direkten Zugriff ausgesetzten Verschleißteile sind beispielsweise die Fenstergläser, Türen, Spiegel, Lampen und Wasser- und Heizungsleitungen.

Kostengrenze

Für die Kosten der Kleinreparaturen muss im Mietvertrag eine Obergrenze festgelegt werden. Diese liegt bei etwa 100 Euro netto (plus Umsatzsteuer) pro Einzelreparatur und darf pro Jahr nicht mehr als 300 bis 400 Euro oder sechs bis sieben Prozent der Jahresnettokaltmiete betragen.

Fallen höhere Reparaturkosten an, so kann der Mieter daran nicht prozentual beteiligt werden. In diesen Fällen trägt der Vermieter allein die Kosten. Die Kostenobergrenzen sind nicht gesetzlich definiert, sondern werden durch die Rechtsprechung festgelegt und können sich mit der Zeit ändern. Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstadt hat in einem Verfahren die dort streitige Kleinreparaturklausel mit einer Obergrenze von acht Prozent der Jahresnettokaltmiete für unwirksam erklärt (Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstadt, Urteil vom 15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).

Reparaturausführung bleibt Sache des Vermieters

Anders als zur Kostentragung darf der Mieter in der mietvertraglichen Kleinreparaturklausel nicht zu Vornahme der Kleinreparatur verpflichtet werden. Eine solche Klausel wäre unwirksam. Denn unabhängig davon, ob der Mieter die Kosten der Kleinreparatur zu tragen hat, bleibt die Behebung des Schadens Sache des Vermieters.