Wenn der Vermieter plötzlich ohne Ankündigung vor der Tür steht und um Einlass bittet, um die Mietwohnung zu inspizieren, braucht der Mieter ihn in der Regel nicht reinzulassen. Der Mieter hat das alleinige Hausrecht an der von ihm bewohnten Mietwohnung. Ein Betreten der Wohnung gegen seinen Willen stellt einen Hausfriedensbruch dar. Das gilt auch für den Vermieter.
Vermieter hat kein anlassloses Besichtigungsrecht
Ein allgemeines gesetzliches Besichtigungsrecht steht Vermietern nicht zu. Sie können nur unter bestimmten Voraussetzungen Zutritt zu den von ihnen vermieteten Wohnungen verlangen. Auch besteht kein allgemeines routinemäßiges Besichtigungsrecht zur Überprüfung des Wohnungszustands.
Berechtigte Gründe für Zutritt zur Wohnung
Ist im Mietvertrag kein Besichtigungsrecht des Vermieters ausdrücklich vereinbart, so hat der Vermieter nur bei konkret begründetem Anlass Anspruch auf Zutritt zu der Mietwohnung. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Anlass zur Sorge besteht, dass die Mietsache vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht wird (etwa bei einer Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken statt zu Wohnzwecken oder bei Verdacht auf unerlaubtes Halten von Haustieren).
Vernachlässigung der Wohnung und Mietmängel
Anlass zur Sorge der Vernachlässigung der Wohnung können etwa aus der Wohnung dringende Gerüche bereiten, die auf Schimmelbildung oder Fäulnis schließen lassen. Gleiches gilt für Wasserflecken an der Fassade.
Der Vermieter hat ferner ein Besichtigungsrecht, wenn der Mieter einen Mietmangel in der Wohnung anzeigt, den der Vermieter inspizieren möchte.
Wohnungsbesichtigung bei Verkauf oder Weitervermietung
Ein Zutrittsrecht hat der Vermieter ferner bei einer Verkaufsabsicht oder einer Weitervermietung, um Interessenten die Wohnung zu zeigen.
Notsituationen und Zählerstandablesung
Der Vermieter hat auch ein Zutrittsrecht zwecks Ablesens von Heizungs- und Wasserzähler.
Im Fall einer Notsituation kann der Vermieter sogar ausnahmsweise Zutritt ohne vorherige Ankündigung begehren – etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Gasleck.
Schriftliche Ankündigung der Besichtigung und Terminvereinbarung
Mit Ausnahme von Notsituationen gilt für alle diese Besichtigungen, dass der Vermieter sie nicht spontan oder unangekündigt durchführen kann. Er muss den Besuch in der Regel zwei Wochen vorher schriftlich ankündigen. In dringenden und unaufschiebbaren Fällen soll die Ankündigung mindestens 24 Stunden vorher erfolgen. Dabei soll ein Termin nur zu den ortsüblichen Zeiten ausgemacht werden, also üblicherweise werktags zwischen 10 Uhr und 13 Uhr und 15 Uhr bis 18 Uhr.
Wenn der Mieter zu dem vom Vermieter gewünschten Termin etwa wegen beruflicher Abwesenheit nicht kann, so kann er einen oder mehrere Gegenvorschläge machen, so dass sich Mieter und Vermieter auf einen für beide Seiten akzeptablen Termin einigen.
Der Besichtigungstermin
Den Besichtigungstermin kann der Vermieter selbst oder durch einen Bevollmächtigten wahrnehmen (etwa den Hausmeister, Hausverwalter oder einen Handwerker). Fotos dürfen während der Besichtigung in der Regel nicht von der Wohnung angefertigt werden, da insoweit dem Schutz der Privatsphäre des Mieters Vorrang vor den Interessen des Vermieters als Eigentümer des Mietobjekts eingeräumt wird.
Besichtigungsklausel im Mietvertrag
Ein Besichtigungsrecht des Vermieters kann auch bereits im Mietvertrag geregelt werden. Dies empfiehlt sich aus Vermietersicht insbesondere dann, wenn der Vermieter sich vorbehalten möchte, die Wohnung in bestimmten Intervallen auf ihren Zustand zu inspizieren. Ein solches routinemäßiges Besichtigungsrecht räumen nicht alle Gerichte dem Vermieter ein, sondern verlangen dafür teilweise eine entsprechende mietvertragliche Regelung.
Wirksamkeit der Besichtigungsklausel im Mietvertrag prüfen
Eine solche Mietvertragsklausel ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam, die die Interessen des Mieters berücksichtigen. So müssen Besichtigungsklauseln im Mietvertrag konkret angeben, in welchen Intervallen der Vermieter die Wohnung besichtigen will. Auch mietvertraglich kann kein Besichtigungsrecht ohne vorherige Ankündigung oder Terminabsprache wirksam vereinbart werden.
