Problemfall gemeinsam begonnene Immobilienfinanzierung
Viele Paare haben die Niedrigzinsen der vergangenen Jahre genutzt und gemeinsames Wohneigentum angeschafft. Nicht selten scheitert jedoch die Ehe oder Lebensgemeinschaft und die gemeinsam begonnene Immobilienfinanzierung wird nun zum Problem. Ein vorzeitiger Ausstieg aus der Finanzierung geht mit der Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung einher.
Dies ist insbesondere ärgerlich, wenn eine der Parteien in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben möchte, z.B. mit dem neuen Lebenspartner. Auch wenn die andere Partei damit einverstanden ist, bleibt das Problem, dass beide Parteien aus den gemeinsam abgeschlossenen Darlehensverträgen haften. Die Partei, die ausziehen möchte, wird aus der Schuldhaft entlassen werden, gegen Überschreibung des hälftigen Eigentumsanteils.
Für eine Ablösung der bestehenden Finanzierung und gleichzeitigen Gewährung einer neuen Finanzierung mit dem neuen Lebenspartner, verlangen die Banken jedoch regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Lösung: Schuldnerwechsel
Eine Lösung kann hier ein einfacher Schuldnerwechsel sein. Der neue Lebenspartner tritt dabei an die Stelle des vorherigen in der Immobilienfinanzierung.
Es wird also nur der Schuldner ausgewechselt und sonst laufen die Verträge ganz normal weiter. Der neue Lebenspartner bekommt den Miteigentumsanteil des alten Lebenspartners und übernimmt im Gegenzug dessen Darlehensverpflichtungen. Ein Schuldnerwechsel stellt also eine einfache und praktikable Lösung dar.
Ein Schuldnerwechsel kommt auch bei der Veräußerung der Immobilie in Betracht. Die Käufer könnten die alten bestehenden Darlehensverbindlichkeiten übernehmen. Der Kaufpreis wird auf diesem Wege nicht unnötig durch eine Vorfälligkeitsentschädigung aufgeblasen und die neuen Darlehensnehmer müssten sich nicht einmal eine eigene Finanzierung suchen.
Trotz klarer Rechtslage - Banken stimmen Schuldnerwechsel oft nicht zu
Das Problem ist nur, dass die Banken oftmals einem solchen Schuldnerwechsel nicht zustimmen. Schuldhaftentlassungen und Schuldnerwechsel werden in der Regel mit einer pauschalen Begründung durch die Banken abgelehnt und auf die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung gepocht.
Eine Bank kann jedoch nicht einfach pauschal einen Schuldnerwechsel ablehnen. Ein Ablehnungsrecht der Bank besteht nur nach Prüfung des Einzelfalls. Entsteht kein Nachteil für die Bank, muss sie dem Schuldnerwechsel sogar zustimmen, denn der Schuldnerwechsel liegt dann auch in ihrem Interesse. Durch den Schuldnerwechsel werden die Beendigung des Darlehensverhältnisses und damit ein drohender Zinsverlust vermieden.
Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ein einfacher Schadensersatzanspruch, den die Bank für den entstehenden Zinsschaden erhält. Einen solchen Schadensersatzanspruch kann die Bank jedoch nur geltend machen, solange sie es nicht unterlassen hat in zumutbarer Weise alles zu unternehmen, um den drohenden Schadenseintritt abzuwenden.
Dies bedeutet, wenn
- der angebotene Ersatzdarlehensnehmer keine schlechtere Bonität aufweist,
- das Darlehen zu unveränderten Bedingungen fortgeführt werden soll,
- sich der Finanzierungszweck auch in sonst keiner Weise ändert und
- die Darlehensnehmer bereit sind, die entstehenden Verwaltungskosten für den Schuldnerwechsel zu tragen,
kann die Bank ihre Zustimmung zum Schuldnerwechsel nicht verweigern. Die Übernahme der Verwaltungskosten wird auch um ein Vielfaches geringer ausfallen als eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Ablösung eines Darlehensvertrages ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Würde die Bank dennoch die Zustimmung zum Schuldnerwechsel verweigern, dann können jedenfalls die Darlehensnehmer die Darlehensverträge ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Die Bank verliert dann ihren Schadensersatzanspruch, da sie den eingetretenen Schaden selber verursacht hat.
Wer sich also für die Ablösung einer Immobilienfinanzierung dem Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgesetzt sieht, sollte prüfen, ob er durch Stellen eines Ersatzdarlehensnehmers/Schuldnerwechsel dem Anspruch der Bank entgehen kann.
Wir beraten Sie gerne hierzu
Vereinbaren Sie einfach ein kostenloses Erstgespräch mit uns. Ihren Termin können Sie gleich unter https://www.anwalt-leverkusen.de/online-terminvergabe.html buchen.
