Misch­miet­verhältnis - auf den tatsächlichen Schwerpunkt kommt es an!

So

• wird ein Mietvertrag über Wohnraum meist unbefristet geschlossen und
• den Mietvertrag über Wohnraum kann der Vermieter z.B. nur unter sehr engen Voraus­setzungen kündigen, z.B. wegen Eigenbedarf.

Anders das Gewerbe­mietrecht: Hier wird der Mietvertrag in der Regel für eine bestimmte feste Vertrags­laufzeit geschlossen, während der, weder Vermieter noch Mieter den Vertrag ordentlich kündigen können.

Der Fall vor dem Landgericht

Unser Mandant hatte in Köln eine „Räumlichkeit mit einer beheizbaren Gesamt­fläche“ von knapp 70 qm angemietet. Er ist Gründer und Geschäfts­führer eines Unternehmens, das Mode- Accessoires herstellt und vertreibt.

Er wurde von der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe des Miet­objektes verklagt – dagegen wehrte er sich. Im Rahmen dieser Auseinander­setzung wurde streit­entscheidend, ob über die „Räumlichkeit“ ein Gewerbe­mietvertrag oder ein Mietvertrag über Wohnraum geschlossen wurde. Der schriftliche Mietvertrag war uneindeutig. Einerseits fanden sich Elemente eines Gewerbemiet­vertrages wie z.B.

• Vertrag als Geschäfts­raum­miet­vertrag betitelt
• ein vereinbarter Betriebs­zweck
• eine Konkurrenz­schutz­klausel
• eine Regelung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Anderer­seits fanden sich Regelungen, die sich normalerweise in Wohnraum­miet­verträgen finden, z.B.

• die Tatsache, dass der Mietvertrag unbefristet geschlossen wurde
• eine sog. Klein­reparatur­klausel enthalten war und
• lediglich zwei Monat­smieten Kaution vereinbart waren.

Nicht zuletzt hatte die Vermieterin dem Mieter eine Wohnungs­geber­bescheinigung gem. § 19 Bundesmelde­gesetz (BMG) unter­zeichnet und dem Mieter überlassen. Das widersprach ihrer Auffassung, dass der Mieter die Räumlichkeit zu gewerb­lichen Zwecken angemietet habe.

Anderer Auffassung war der Mieter: Man sei sich immer einig gewesen, dass das Mietobjekt zu Wohnzwecken genutzt werde. Der Gewerbe­mietvertrag sei lediglich „pro forma“ von der Vermieterin benutzt worden. So musste letztlich das Gericht über die Einordnung des Miet­verhältnisses entscheiden.

Im Mischmietverhältnis ist der Schwerpunkt entscheidet

Die Landgericht Köln zu dem Ergebnis, dass es sich bei dem Mietvertrag um ein Misch­miet­verhältnis handelt, vor allem aufgrund der unklaren Vertrags­gestaltung mit gewerbe- und wohnraum­miet­rechtlichen Vertrags­klauseln (s.o.).

Laut Rechtsprechung des Bundesgerichts­hofes (BGH, Urteil v. 09.07.2014, Az.: VIII ZR 376 /13) ist in derartigen Fällen jedoch entweder Gewerbe­mietrecht oder Wohnraum­mietrecht anwendbar. Die Festlegung auf den einen oder den anderen Bereich des Mietrechts erfolgt danach, welche Nutzungsart überwiegt. Um das fest­zustellen wird u.a. der Vertrag ausgelegt. Letztlich entscheidend ist aber der prägende Vertrags­zweck und der (gelebte) Wille der Vertrags­parteien.

Unter Anwendung der vom BGH aufgestellten Regeln kam das Landgericht in diesem Fall zu dem Ergebnis, dass der Mietvertrag keinen Schwerpunkt im Gewerbe­mietrecht habe und deswegen als Wohn­raum­miet­vertrag einzustufen ist.

Denn sogar bei einer gewerb­lichen Nutzung und Wohnnutzung zu gleichen Teilen – denkbar, wenn ein Mietobjekt von Selbstständigen / Gründern beruflich und zu Wohnzwecken genutzt wird! – ist nach BGH von einem Mietvertrag über Wohnraum auszugehen.

Da das Gericht in diesem Fall von einem Wohn­raum­miet­vertrag ausging, konnte sich der Mieter hier erfolgreich darauf berufen, dass die Kündigung durch den Vermieter nur möglich ist, wenn ein Kündigungs­grund nach § 573 Abs. 2 BGB vorliegt (Eigenbedarf Vermieter, erhebliche Pflicht­verletzung Mieter, Hinderung an wirtschaftlicher Verwertung durch Miet­verhältnis).

Die Bedeutung in der Praxis

Ist unklar, ob ein Mietvertrag ein Gewerberaum­mietvertrag oder ein Mietvertrag über Wohnraum ist, ist nicht allein die Bezeichnung des Miet­vertrages entscheidend und nicht allein, was im Mietvertrag schriftlich geregelt ist. Maßgeblich für die Einordnung eines unklaren Miet­vertrages – und damit für die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern – ist der prägende Vertrags­zweck und der wirkliche Wille der Miet­vertrags­parteien.

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