Das Gericht sah die Klage des Vermieters jedoch nur als teilweise begründet an. Zwar verneinte das Landgericht zunächst das behördliche Nutzungsverbot als Sachmangel zu kategorisieren, und somit auch die Möglichkeit des Mieters sich auf ein etwaiges Mietminderungsrecht nach § 536 BGB zu berufen, jedoch gelangte das Landgericht in seiner Entscheidung zu dem Ergebnis, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter ein Anpassungsrecht gem. § 313 BGB habe.
LG: Pandemie führt zu einer nachträgliche schwer wiegende und unzumutbare Störung des Vertragsverhältnisses
Das Landgericht sieht in der Pandemie eine nachträgliche schwer wiegende und unzumutbare Störung des Vertragsverhältnisses. Da dieses Risiko in gleichem Maße außerhalb der Sphären von Vermieter und Mieter liegt, ist es daher nach Auffassung des Gerichts gerechtfertigt, das Risiko gleichermaßen zu verteilen, so dass der Anpassungsanspruch nach § 313 BGB dazu führt, dass der Mietzahlungsanspruch auf 50 % reduziert wird. Der Anspruch aus § 313 BGB wirkt nach Auffassung des Landgerichts grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Eintretens der Störung der Geschäftsgrundlage zurück. Die Reduzierung der Miete auf 50 % beginnt demnach mit der Anordnung der Schließung der Geschäftsräume.
Einordnung dieser Entscheidung
Die Lösung des Problems über § 313 BGB und der damit verbundene Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags hinsichtlich der Miethöhe für den Zeitraum der Beschränkungen, wurde zwar bereits durch das LG München bejaht. Mehr dazu lesen Sie hier im Beitrag „LG München: Corona-Pandemie als Mietmangel für Gewerbe“. Die Entscheidungsbegründung für eine Vertragsanpassung erfolgte durch das Landgericht München jedoch sehr lapidar.
Intensiver mit der Frage der Vertragsanpassung befasste sich nunmehr das Landgericht Mönchengladbach. Nach Auffassung des Landgerichts Mönchengladbach hat der Mieter bei einem vollständigen Nutzungsverbot einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. Die Begründung des Landgerichts ist auch durchaus überzeugend, denn die Pandemierisiken alleine dem Mieter aufzuerlegen, erscheint nicht angemessen. Mithin ist nach Auffassung des Landgericht München I und des Landgericht Mönchengladbach § 313 BGB grundsätzlich anwendbar und erlaubt eine Anpassung der Miete- soweit nicht das Pandemierisiko durch den Mietvertrag einer Seite zugewiesen ist.
Praxishinweis
Gewerberaummieter sollten bei dieser Vorgehensweise Vorsicht walten lassen, da eine abschließende Klärung seitens des BGH noch nicht erfolgt ist. Auch müssen Mieter zur Begründung ihres Kürzungsanspruchs konkret darlegen, worin die Beschränkungen des vertragsgemäßen Gebrauchs liegen. Hinzu kommen muss konkreter Vortrag des Mieters zur Ein- und Ausgabesituation, möglichen Alternativen oder Ergänzungen des Geschäftsbetriebs (online- Handel, Lieferdienste etc.), staatlichen Entschädigungsleistungen und tatsächlichen betrieblichen Nutzungen.
