Vermieterin kündigt wegen nicht gezahlten Nachtragssaldos Mietvertrag
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 ergab sich eine Nachzahlung. Die Mieter verweigerten die Nachzahlung, erhoben Einwände und zahlten den geforderten Nachzahlungsbetrag nicht. Die Vermieterin überprüfte die Einwände, hielt diese für unbegründet und kündigte schließlich den Mietern wegen Nichtzahlung des Nachzahlungssaldos. Da die Mieter die Wohnung nicht freiwillig räumten, reichte die Vermieterin Räumungsklage ein.
LG: Vermieterin stand Recht zur Kündigung zu
Das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz entschied den Rechtsstreit zugunsten der Vermieterin. Es hielt die ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für gerechtfertigt und verurteilte die Mieter zur Räumung der Wohnung. Aufgrund der Nichtzahlung des berechtigten Nachzahlungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung habe der Vermieterin ein Recht zur Kündigung zugestanden.
Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung der Vermieterin waren unbegründet
Das Gesetz sieht für diesen Fall zwar eine ausdrückliche Kündigungsmöglichkeit nicht vor, da es sich bei dem Nachzahlungssaldo aus einer Betriebskostenabrechnung nicht um laufende Mietzahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB handelt. Gleichwohl seien die Betriebskosten ein Teil der Miete. Durch die Nichtzahlung des Nachzahlungssaldos haben die Mieter daher eine Pflichtverletzung im Sinne der §§ 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begangen. Diese rechtfertige jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies gelte insbesondere deshalb, weil die Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung der Vermieterin unbegründet gewesen seien.
Mieter sollten Nachzahlungssalden unter dem Vorbehalt der Rückforderung zunächst zahlen
Diese Entscheidung ist für beide Seiten des Mietverhältnisses bemerkenswert. Aus Sicht des Vermieters eröffnet es die Möglichkeit bei unbegründeten Nichtzahlungen von berechtigten Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen, dass Mietverhältnis wegen dieser Pflichtverletzung fristgemäß zu kündigen. Dem Mieter ist grundsätzlich zu raten, sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlungssalden unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu zahlen und sich dann mit dem Vermieter über die Berechtigung der Nachzahlungsforderung auseinanderzusetzen. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis aufgrund einer unberechtigten Einwendung und unberechtigter Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ordentlich kündigt.
