Anwalt zum Gewerbe­mietrecht: Was bedeutet Instand­haltung, Instand­setzung und Renovierung von Geschäfts­räumen

Die Instand­haltung meint vorbeugende Maßnahmen zur Aufrechter­haltung des bestehenden mangel­freien Zustandes sowie zur Vermeidung möglicher­weise drohender Schäden, d.h. solche zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Hingegen bedeutet Instand­setzung die Beseitigung von aufgetretenen Mängeln (Reparatur und Wieder­beschaffung). Die Renovierungs­pflicht betrifft die Ausführung der sogenannten Schönheits­reparaturen, wie z.B. das Streichen.

Instandhaltung-, Instandsetzungs- und Renovierungspflichten liegen beim Vermieter

Auch im Gewerbe­mietrecht liegen all diese Pflichten grund­sätzlich beim Vermieter und können nur durch Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden.

Anders als im Wohnraum­mietrecht kann im Geschäfts­raum­miet­verhältnis jedoch nahezu alles zwischen den Parteien vereinbart werden, da der gewerbliche Mieter gegenüber dem einfachen Verbraucher als weniger schutzwürdig erscheint.

Vermieter von Gewerberäumen können aber Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter abwälzen

So können im Geschäfts­raum­miet­verhältnis zusätzlich zu der Über­tragung der Schönheits­reparaturen zudem auch wesentlich weitgehendere Instand­haltungs- und sogar Instandsetzungs­pflichten als die im Wohnraum­mietrecht allein zulässige bloße und kostenmäßig vorab begrenzte Beteiligung an anfallenden Klein­reparaturen schon formularmäßig auf den Mieter „übergewälzt“ werden.

Formularmäßig vereinbart bedeutet dabei gerade nicht individuell aus­gehandelt und z.B. unter „Besondere Ver­einbarungen“ am Ende des Miet­vertrages oder auf gesondertem Schrift­stück festgelegt. So kann die Über­tragung dieser Pflichten auch durch die bloße - und oftmals nur schwer erkennbare - Erwähnung in einer Klausel eines „normalen“ Standard­miet­vertrages für Gewerberaum erfolgen.

Mangelfreier Zustand der Mietsache wird bei Vertragsbeginn vorausgesetzt

Dies gilt innerhalb gewisser Schranken sogar für Instand­setzungs­maßnahmen, sofern es sich nur um solche handelt, die den Miet­gegenstand betreffen, d.h. im Einfluss­bereich des Mieters liegen (BGH v. 6.4.05, XII ZR 158/01) und auch nur solche Maßnahmen betreffen, die erst nach Vertrags­schluss notwendig werden. Unter Berücksichtigung der Mieter­interessen wird also zumindest der mangelfreie Zustand der Mietsache bei Vertrags­beginn voraus­gesetzt.

In diesem Zusammenhang wurde auch entschieden, dass die Klausel “der Mieter führt alle Instand­haltungs- und Instand­setzungs­maßnahmen an Dach und Fach auf seine Kosten aus“ mangels Ein­schränkung bzw. Überschau­barkeit des Kosten­risikos unwirksam ist (OLG Naumburg WuM 00, 141).

Dies gilt insbesondere dann, wenn dem Geschäfts­raum­mieter die Instandsetzungs­pflicht (auch) für Gemein­schafts­flächen übertragen werden soll (BGH v. 6.4.05, XII ZR 158/01).

„Dach- und Fach“-Klausel ist unwirksam

Die häufig verwendete „Dach- und Fach“-Klausel betrifft alle Maßnahmen, welche die Erhaltung der Dach­substanz und der tragenden Gebäude­teile betreffen, also alle Arbeiten, die der Erhaltung des Gebäudes in seinem Substanz­wert dienen. Insofern steht auch im Streit, ob dem Mieter von Geschäfts­räumen derart weitgehende Instandsetzungs­pflichten überhaupt durch individuelle Vereinbarung übertragen werden können.

Ohne weiteres ist dies jedenfalls dann möglich, wenn die Übernahme dieser kompletten und kostenmäßig nicht beschränkten Instandsetzungs­verpflichtung, also die Über­tragung nahezu der gesamten Sachgefahr an der Gewerbe­mietsache, anderweitig kompensiert wird. Dies kann z.B. durch vorübergehende Miet­freiheit zu Beginn oder auch einen dauerhaften Miet­nachlass geschehen. In diesem Sinne sollte der Geschäfts­raum­vermieter in seinem Interesse vorsorglich in die - individuell abzuschließende - Vereinbarung aufnehmen, dass solches mit der Höhe eines künftigen Instandsetzungs­aufwandes korrespondiert und auch nur deshalb gewährt wird.

Der BGH hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 2002 die Verpflichtung des Geschäfts­raum­mieters zur Übernahme von Reparatur- und Instandsetzungs­arbeiten durch Individual­vereinbarung selbst dann als wirksam angesehen, wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldens­unabhängigen Haftung des gewerb­lichen Mieters für die gesamte Mietsache führt (BGH v. 5.6.02, XII ZR 220/99).

Eine Grenze findet sich durch ergänzende Vertrags­auslegung jedenfalls dann, wenn nur die Instandhaltungs­verpflichtung an Dach und Fach durch individuelle Vereinbarung auf den Mieter übertragen wurde. In diesem Fall soll der Geschäfts­raum­mieter jedenfalls nicht für die Instand­setzung von Gebäude­teilen, die aufgrund von umweltbedingtem Verschleiß oder Alterung nicht mehr reparabel sind, verantwortlich sein (OLG Brandenburg, ZMR 03, 909).

Tipp: Gewerbemietverträge nicht ohne eine anwaltliche Überprüfung abschließen!

Für den Leser dürfte bereits danach ersichtlich sein, dass vor der Unter­zeichnung von Gewerbe­miet­verträgen beiderseitig eine sorgfältige anwaltliche Über­prüfung eigentlich zwingend erforderlich ist.

Aus der Sicht des Vermieters sollte der Begriff „Dach und Fach“ allerdings von vornherein vermieden werden. So haben einige Gerichte dahin­gehende Vermieter­ansprüche bereits wegen der Intransparenz dieses an sich unbestimmten Rechts­begriffes verneint.

Rechtsprechung aus dem Wohnraummietrecht zu großen Teilen auch für das gewerbliche Mietrecht anwendbar

Trotz der soeben aufgezeigten Möglichkeit der Über­wälzung sogar von weitreichenden Instandsetzungs­pflichten bei der Geschäfts­raum­miete hat der BGH für den Bereich der Schönheits­reparaturen seine oftmals für den Vermieter restriktive Rechtsprechung aus dem Wohnraum­mietrecht zu großen Teilen auch für das gewerbliche Mietrecht übernommen:

Dies gilt zunächst für die Rechtsprechung des BGH zu den starren Fristen­plänen, wonach die formular­mäßige Vereinbarung starrer Renovierungs­fristen, nach denen der Mieter zur Durchführung von Schönheits­reparaturen „mindestens“ oder „spätestens“ innerhalb bestimmter Zeiträume verpflichtet ist, zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungs­vereinbarung führt (BGH, Urt. v. 8.10.08 - XII ZR 84/06). Enthält der Mietvertrag sowohl eine formular­mäßige Verpflichtung des Mieters zur laufenden Renovierung nach einem Fristenplan als auch zusätzlich noch eine Endrenovierungs­pflicht, so führt diese Summierung zu einem Übermaß an Renovierungs­pflichten und damit auch für den gewerb­lichen Mieter zu einer unangemessenen Benachteiligung (sogenannter unzulässiger Summierungs­effekt). Daraus folgt regelmäßig die Unwirksamkeit nicht nur der Formular­klausel zur laufenden Renovierungs­pflicht, sondern auch der Regelung zur Endrenovierungs­pflicht (BGH v. 6.4.05, XII ZR 308/02). Anders verhält es sich jedoch, wenn die Endrenovierungs­klausel individual­vertraglich vereinbart wurde (BGH v. 18.3.09, XII ZR 200/06), da im gewerb­lichen Mietrecht eine solche Summierung jedenfalls nur die Unwirksamkeit der Formular­klausel, nicht jedoch der Individual­abrede zur Folge haben könne. Zumindest durch Individual­vereinbarung können im Geschäfts­raum­miet­verhältnis übrigens auch wesentlich kürzere Renovierungs­fristen als die üblich turnusmäßigen vereinbart werden. So hat der BGH in einer früheren Entscheidung die individual­vertragliche Vereinbarung, wonach der Pächter nach jeweiligem Turnus von nur 12 Monaten zur vollständigen Renovierung noch dazu durch einen Fachbetrieb verpflichtet wurde, aufgrund der branchen­üblich zu erwartenden Abnutzung der Räume für zulässig erachtet (BGH v. 10.11.82 VIII ZR 252/81).

Individualvereinbarung trotz Formularklausel im Geschäftsraummietvertrag möglich

Abschließend sollten potentielle Geschäfts­raum­mieter an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass im Gewerbe­mieterecht eine Individual­vereinbarung häufig auch bzw. selbst dann angenommen wird, wenn die Über­wälzung z.B. der Instand­haltungs- oder Endrenovierungs­pflicht eigentlich in einer bloßen Formular­klausel des Geschäfts­raum­miet­vertrages enthalten ist. Dies kann der Fall sein, wenn der Text des abzuschließenden Miet­vertrages vor Unter­zeichnung zwischen den Parteien „hin- und hergeschickt“ wird und noch gering­fügige Änderungen vorgenommen werden, was im Gewerbe­mietrecht häufig der Fall ist.

Eine Individual­vereinbarung wurde bspw. in dem zur Endrenovierungs­klausel genannten Fall (BGH v. 18.3.09, XII ZR 200/06) aus dem Umstand, dass zwischen den Parteien bei einem von Vermieter­seite vorformulierten Vertrags­text über eine Klausel betreffend den Teppich­boden verhandelt worden war, hergeleitet. Daraus wurde dann auf ein Verhandeln auch über die in einer anderen Klausel des Miet­vertrages geregelten und gegenüber dem Entwurf nicht abgeänderten Verpflichtung zur End­renovierung geschlossen. Beides sei Teil der vertraglichen Vereinbarung über die Schönheits­reparaturen, weshalb - obwohl nicht verändert - auch ein Verhandeln bzgl. der Endrenovierungs­klausel gegeben (gewesen) sei.