Auch oder gerade deshalb sollten Kaufinteressenten – trotz aller Freude über eine gefundene Immobilie – jedoch auch Vorsicht walten lassen, denn die Situation am Immobilienmarkt machen sich leider auch unseriöse Verkäufer und Makler zunutze und die Traumimmobilie kann sich auch als Albtraum entpuppen.
Vorsicht ist angebracht
Die neueste Masche ist nämlich, Immobilien, die sogar schwere Mängel wie z.B. Schimmelpilzbefall, verbaute Asbestplatten, stark verschmutzte Decken und Wände oder auch veraltete Fliesen aufweisen, mit einfachsten und günstigsten Methoden „aufzuhübschen“ und dann zu hohen Preisen zu verkaufen. Unlängst hatte hierüber auch das Verbrauchermagazin der ARD „Vorsicht, Verbraucherfalle“ berichtet und aufgezeigt, wie einfach Kaufinteressenten getäuscht werden können.
Asbest, Schimmel, Schmutz und keiner hat etwas gemerkt
In dem dortigen Beitrag wurde eine mit diversen Mängeln behaftete Wohnung z.B. dadurch optisch aufgewertet, dass die verschmutze Decke mittels groben Spanholzplatten, die noch schnell einen sauberen Weißßnstrich erhielten, versteckt wurde. Eine Wand mit Schimmelbefall wurde kurzerhand überspachtelt und weiß angestrichen. Die alten und abgenutzten Fliesen im Bad ließen sich mittels einer Neulackierung wunderbar verstecken. Ein Bausachverständiger hatte den Wohnungswert im alten Zustand auf ca. € 75.000,00 geschätzt und für eine fachgerechte Sanierung mind. € 100.000,00 angesetzt.
In dem Versuch des Verbrauchermagazins bemerkte keiner der 70 Kaufinteressenten die getarnten Mängel und alle hätten vermutlich auch den inserierten Kaufpreis von € 185.000,00 bezahlt.
Kaufinteressierte sollten sich also im Klaren darüber sein, dass Mängel am Objekt mit einfachsten Mitteln versteckt werden können – Schimmel kann überstrichen oder mittels Vorbringens von Rigipsplatten versteckt werden; hinter der Tapete oder unter dem Fußboden können Altlasten wie z.B. Asbest vorhanden sein.
Das Problem mit dem Beweis
Verschweigt ein Verkäufer beim Verkauf Mängel, haftet er dafür – allerdings muss der Käufer dem Verkäufer nachweisen, dass der Verkäufer ihn bewusst über die Mängel getäuscht hat – sofern, wie üblich, ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist. Dass sich Verkäufer hier leicht aus der Affäre ziehen können, dürfte jedem klar sein. Gelingt der Nachweis der Absicht oder Kenntnis des Mangels nicht, bleibt der Käufer auf dem Schaden sitzen und hat oftmals nicht nur eine mangelhafte Immobilie gekauft, sondern muss auch nochmals Geld in die Hand nehmen, um fachgerecht sanieren zu lassen und den für den Kauf und die Sanierung aufgenommenen Kredit zurückzahlen.
Begutachtung durch Bausachverständigen: ja, aber erneut ist Vorsicht geboten
Auch wenn die Kosten zunächst unnötig erscheinen – die Begutachtung und Begehung durch einen Baugutachter bzw. Bausachverständigen ist sinnvoll. Allerdings gibt es auch hier schwarze Schafe am Markt, so dass sich Kaufinteressenten die Fachkunde bzw. Sachkunde und auch die Unabhängigkeit des Gutachters besser nachweisen lassen sollten.
Zu guter Letzt – die juristische Prüfung
Steht dem Kauf der Immobilie dann nichts mehr im Wege, kann die juristische Überprüfung des Kaufvertrages vor seiner Unterzeichnung letzte Fallstricke aus dem Weg räumen und der notarielle Kaufvertrag kann unterzeichnet werden.
Wichtig ist unter anderem die Prüfung der Regelungen zu
- Rechts- und Sachmängeln
- Gewährleistung und Haftung
- Besitzübergang, Nutzen, Lasten
- Eintritt in die Eigentümergemeinschaft bei Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG)
- Erschließungs- und Anliegerbeiträgen
- Rücktritt und Vertragsstrafe.
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Wenn Sie eine Prüfung Ihres Kaufvertrages wünschen, können Sie sich vertrauensvoll an HEE Rechtsanwälte aus Berlin wenden. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und Umfang der Prüfung und sind meistens weitaus günstiger als die Vertretung für den Fall von Fehlern in bereits abgeschlossenen Kaufverträgen. Selbstverständlich werden Fragen zum Prüfungsumfang und zu den Kosten vorab besprochen.
