Mietkaution im Mietrecht
Das deutsche Mietrecht sieht bei der Mietkaution genaue Regelungen vor. Das Wichtigste zur Mietkaution steht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Rechtliche Fragestellungen, die nicht im Gesetz stehen, haben die Gerichte in den letzten Jahren entschieden.
Die zentrale Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zur Mietkaution ist § 551 BGB. Diese Vorschrift regelt die Mietkaution bei Wohnraummietverträgen (was bedeutet, dass bei Mietverträgen über Gewerbeeinheiten und Ladenflächen diese Vorschrift nicht zur Anwendung kommt).
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mietkaution beträgt höchstens 3 Monatsnettokaltmieten
Aus § 551 Abs. 1 BGB lässt sich entnehmen, dass die Mietkaution höchstens drei Mieten betragen darf. § 551 Abs. 1 BGB präzisiert auch, dass es auf die monatliche Miete ohne Betriebskosten ankommt, also die Nettokaltmiete. Nebenkosten dürfen bei der Berechnung der Mietkaution somit nicht berücksichtigt werden.
Probleme ergeben sich bei (heute unüblichen) Bruttomietverträgen, bei denen die Wohnung zu einem festen Pauschalbetrag vermietet wird, ohne dass die Nebenkosten einzeln berechnet werden. Bei einem Bruttomietvertrag muss der geschätzte Nebenkostenanteil aus der Bruttomiete herausgerechnet werden.
Berechnungsbeispiel:
| Mietkosten | Betrag | ||
|---|---|---|---|
| Grundmiete (Kaltmiete) | 600 Euro / mtl. | ||
| + | Betriebskostenvorauszahlung | 120 Euro / mtl. | |
| + | Heizkostenvorauszahlung | 100 Euro / mtl. | |
| = | Summe: | 820 Euro / mtl. |
600 Euro (Kaltmiete) * 3 Monate = 1.800 Euro Mietkaution.
In dem vorgenannten Beispiel darf der Vermieter - sofern es sich um einen Wohnungsmietvertrag handelt - höchstens 1.800,- Euro Mietkaution verlangen. Der Vermieter kann auch eine geringe Mietkaution verlangen. Einige Vermieter berechnen nur eine Mietkaution von 2 Monatsnettomieten. Dass Vermieter nur 2 Monatsnettokaltmieten Mietkaution verlangen kommt aber nur sehr selten vor.
Mietkaution in drei Raten zahlen
Einigen Mietern (z.B. Geringverdiener oder Studenten) fällt es schwer, die Mietkaution bei Abschluss des Mietvertrags zu zahlen. Neben der Mietkaution fallen bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses regelmäßig auch andere Kosten an. So entstehen Kosten für den Wohnungsumzug oder für neue Möbel, die zusätzlich zur Mietkaution das Haushaltsbudget belasten.
Mieter haben daher gemäß § 551 Abs. 2 BGB das Recht, die Mietkaution in Raten zu zahlen. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt allerdings genau vor, wie diese Ratenzahlung auszusehen hat.
So ist die Mietkaution nach dem Gesetz in drei gleichen Teilzahlungen zu leisten. Der erste Teil der Mietkaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Die beiden weiteren Mietkautionsraten sind mit den jeweils folgenden Monatsmieten zu überweisen.
Mietkaution muss vom Vermieter auf gesondertem Mietkautionskonto angelegt werden
Der Vermieter, der die Mietkaution erhält, darf diese nicht einfach aus seinem privaten Konto belassen. Er ist vielmehr nach dem Gesetz verpflichtet (vgl. § 551 Abs. 3 BGB), die Mietkaution bei einem Kreditinstitut zu den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen anlegen. Diese Zinspflicht entfällt für Mietkautionen bei Studenten- und Jugendwohnheimen.
Der Vermieter muss also die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Dies soll verhindern, dass nicht andere auf die Mietkaution zugreifen können, wenn der Vermieter insolvent werden sollte. Mit dieser Trennung des Kautionskontos vom übrigen Vermögen des Vermieters soll der Mieter vor Zahlungsschwierigkeiten des Vermieters geschützt werden. Auch bei der Insolvenz des Vermieters ist die Mietkaution so für den Mieter geschützt.
Während der Mietzeit darf der Mieter vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution korrekt auf einem Kautionskonto angelegt ist.
Neben der Mietkaution gibt es auch andere Mietsicherheiten
Der Vermieter kann mit dem Mieter statt einer Mietkaution auch die Stellung von Bürgschaft, Kaution oder Pfand als Sicherung für seine mietvertraglichen Ansprüche vereinbaren (vgl. Welche Formen der Mietsicherheit gibt es?).
Zahlung der Mietkaution dokumentieren
Oft dauern Mietverhältnisse viele Jahre – manchmal sogar Jahrzehnte. Dann wird es schwer, sich zu erinnern wann und wieviel Mietkaution man gezahlt hat.
Die Überweisung der Mietkaution an den Vermieter sollte man also unbedingt zu seinen Akten nehmen und diesbezügliche Belege gut aufheben.
Wenn es zu Beginn des Mietverhältnisses schnell gehen muss, dann wird die Mietkaution in vielen Fällen dem Vermieter in bar übergeben. Gegen eine Barzahlung der Mietkaution ist nichts einzuwenden, allerdings ist es für den Mieter wichtig, dass er sich in einem solchen Fall eine Quittung über die Zahlung der Mietkaution vom Vermieter ausstellen lässt. Diese Quittung muss auch gut aufgehoben werden, damit später noch bewiesen werden kann, die die Mietkaution vom Mieter bezahlt worden ist.
Mietkaution gilt als Mietsicherheit
Die Mietkaution dient zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. Kommt der Mieter z. B. mit seinen monatlichen Mietzahlungen in Verzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort „bedienen“. Der Mieter ist sodann verpflichtet, die Mietkaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen.
Der Vermieter darf aber nicht in jedem Fall auf die Mietkaution zugreifen. Sofern eine Forderung aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter streitig ist, darf der Vermieter sich nicht an der Mietkaution „bedienen“.
Beispiel:
Der Mieter mindert die Miete, weil nach seiner Ansicht ein Mietmangel vorliegt. Der Vermieter widerspricht der Mietminderung.
In diesem Fall darf der Vermieter den vom Mieter nicht gezahlten Mietanteil nicht mit der Mietkaution verrechnen.
“Abwohnen der Mietkaution“ bei Mietvertragsende
Solange das Mietverhältnis besteht, hat der Mieter keinen Zugriff auf die Mietkaution. Er darf daher nicht, wenn das Mietverhältnis endet, die Mietzahlungen einstellen und die Mietkaution so abwohnen. Der Mieter ist bis Mietvertragsende weiterhin zur Zahlung der monatlichen Miete verpflichtet. Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach, dann gelangt er in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann dann offene Mieten einklagen. Hierdurch entstehende Kosten (z.B. Gerichtskosten, Anwaltskosten) hat dann der Mieter zu tragen.
Rückzahlung der Mietkaution bei Beendigung des Mietvertrags
Ist das Mietverhältnis beendet, so kann der Mieter grundsätzlich die Rückzahlung der Mietkaution verlangen, solange der Vermieter keine Zahlungsansprüche gegen den Mieter mehr hat (wie z.B. wegen Schönheitsreparaturen oder Schadenersatz wegen vom Mieter verursachter Mängel an der Mietsache).
Bei Beendigung des Mietverhältnisses werden in der Regel aber noch Betriebskostenabrechnungen ausstehen, die oft erst viele Monate – manchmal sogar im Folgejahr – erfolgen. Sofern sich aus den Vorjahren ergibt, dass mit einer Nebenkostennachzahlung zu rechnen ist, darf der Vermieter hierfür einen angemessen Betrag einbehalten.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, über die Mietkaution abzurechnen und sie zurückzuzahlen?
Die Gerichte sprechen dem Vermieter meist eine Frist von 3-6 Monaten zu, um das Bestehen von noch offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis zu überprüfen (vgl. Amtsgericht Remscheid, Urteil vom 19.07.2013, Az. 7 C 71/13). Das Amtsgericht Hamburg (45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002) setzte eine Frist von 3 Monaten an, die je nach den Umständen des Einzelfalls kürzer oder länger sein könne. Nach Ablauf dieser Frist stehe dem Mieter der Anspruch auf Rückzahlung zu.
In Ausnahmefällen kann die Frist zur Prüfung aber über die sechs Monate hinausgehen. Etwa dann, wenn Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).
