Im privaten Bereich kann der Hausrechtsinhaber grundsätzlich frei darüber entscheiden, wer den Ort, über den er das Hausrecht ausübt, betreten darf. Es muss sich dabei um befriedetes Besitztum wie einen umzäunten Garten oder Park, ein Gebäude, Gebäudeteile oder eine Wohnung handeln.
Das Hausrecht bei privaten Wohnungen
Bei privaten Wohnungen, deren Unverletzlichkeit grundgesetzlich geschützt ist, haben zunächst die unmittelbaren Besitzer, d.h. die Wohnungsinhaber das Hausrecht inne. Bei mehreren Bewohnern haben alle Mitinhaber der Wohnung das Hausrecht inne und können dieses auch alleine ausüben, d.h. fremden Personen den Zugang zur Wohnung untersagen.
- Das Hausrecht bei privaten Wohnungen
- Hausrecht von Vermieter und Mieter
- Kann der Hauseigentümer Besuchern eines Mieters ein Hausverbot erteilen?
- Das Hausrecht des Hausverwalters
- Sonderfall allgemein zugängliche Geschäftsräume
- Das Hausverbot bei Publikumsbetrieben mit individueller Zugangskontrolle
- Hausfriedensbruch bei Verstoß gegen das Hausverbot
- Hausverbot in der Rechtsprechung - Fallübersicht
Hausrecht von Vermieter und Mieter
Dieses Hausrecht der Wohnungsinhaber gilt auch gegenüber dem Vermieter. Das Hausrecht des Mieters ist bezüglich der Mietwohnung stärker als das Eigentumsrecht des Vermieters. Dieser darf die Wohnung nicht gegen den Willen des Mieters betreten. Der Mieter kann dem Vermieter ein Hausverbot für die Mietwohnung erteilen. Hinsichtlich der Gemeinschaftsflächen außerhalb des Sondereigentums der Wohnung wie Treppenhaus und Hausflure hat wiederum der Hauseigentümer das Hausrecht.
Kann der Hauseigentümer Besuchern eines Mieters ein Hausverbot erteilen?
Der Hauseigentümer kann fremden Personen das Betreten des Hauses verbieten und ein Hausverbot erteilen. Ein solches Hausverbot kann der Vermieter jedoch nicht gegen den Mieter aussprechen. Auch gegenüber Besuchern des Mieters hat der Vermieter nur eine sehr begrenzte Möglichkeit, ein Hausverbot zu erteilen. Denn mit der Vermietung der Wohnung geht die Beschränkung des Eigentumsrechts des Vermieters einher. Mieter haben das Recht, jederzeit Besuch in ihrer Wohnung zu empfangen, der dazu auch die dafür erforderlichen Wege im Haus zurücklegen darf, um die Wohnung zu erreichen.
Das Besuchsrecht gehört zum Kernbereich des Nutzungsrechts an der gemieteten Wohnung, weshalb dieses nicht beschränkt werden darf. Der Vermieter kann Besucher lediglich dann des Hauses verweisen und ein Hausverbot erteilen, wenn sie die Grenzen ihres Betretungsrechts überschreiten, etwa indem sie an Gemeinschaftseigentum Vandalismus verüben oder den Hausfrieden stören.
So hat z.B. das Amtsgericht Köln entschieden, dass die einmalige Störung des Hausfriedens kein Hausverbot für Besucher eines Mieters rechtfertigt (Amtsgericht Köln, Urteil vom 22.09.2004, Az. 209 C 108/04). Das Amtsgericht München entschied, dass der Vermieter einem Dritten ein Hausverbot erteilen darf, sofern kein Mieter diesem widerspricht oder der Besuch des Dritten explizit wünscht (Amtsgericht München, Urteil vom 16.09.2013, Az. 424 C 14519/13).
Das Hausrecht des Hausverwalters
Das Hausrecht hinsichtlich der Gemeinschaftsanlagen eines Hauses übt ferner der Hausverwalter aus, sofern im Verwaltervertrag ein entsprechendes Vertretungsverhältnis vorgesehen ist.
Das Hausverbot in Geschäftsräumen
Im geschäftlichen Bereich gilt für Hausrecht und Hausverbot grundsätzlich das gleiche. Das Hausrecht wird in Geschäftsräumen durch den jeweiligen Hausrechtsinhaber – also den Eigentümer der Räumlichkeit oder den Mieter oder Pächter, der sie betreibt und den Besitz an ihr innehat – ausgeübt. Der Hausrechtsinhaber kann gegenüber Kunden oder Besuchern grundsätzlich frei entscheiden, wer Zutritt erlangt und wer nicht sowie Hausverbote gegenüber unerwünschten Personen erteilen.
Sonderfall allgemein zugängliche Geschäftsräume
Bei Geschäftsräumen, die für den allgemeinen Publikumsverkehr geöffnet sind, wie etwa Supermärkte, Shoppingcenter oder Freizeitanlagen, ist der Hausrechtsinhaber in der Entscheidung, wen er hereinlässt, eingeschränkt. Hier ist die Erteilung von Hausverboten an einen sachlichen Grund geknüpft. Ohne einen solchen Grund kann der Filialleiter eines Supermarktes also nicht einfach einzelne Personen mit einem Hausverbot belegen. Ein sachlicher Grund kann beispielsweise die Begehung eines Ladendiebstahls, Sachbeschädigung oder die Belästigung anderer Kunden sein.
Das Hausverbot bei Publikumsbetrieben mit individueller Zugangskontrolle
Wenn der Zugang zu einem allgemein zugänglichen Geschäftsraum hingegen individuell kontrolliert wird, wie es etwa bei privat betriebenen Clubhäusern oder in Diskotheken der Fall ist, bedarf es wiederum keines solchen sachlichen Grundes. Allerdings darf auch dann nicht aufgrund der im Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) genannten diskriminierenden Kriterien wie der ethnischen Herkunft, dem Geschlecht oder der Religion über den Zugang entschieden werden.
Hausfriedensbruch bei Verstoß gegen das Hausverbot
Das Hausverbot kann der Hausrechtsinhaber mündlich oder schriftlich gegenüber der Person, der er den Zutritt verbietet, erteilen. Wer die Örtlichkeit daraufhin trotz des bestehenden Hausverbots betritt bzw. nicht verlässt, begeht eine Straftat, sofern die Voraussetzungen des § 123 StGB (Strafgesetzbuch) erfüllt sind. Um ein Strafverfahren einzuleiten, bedarf es dann eines Strafantrags des Hausrechtsinhabers bei Staatsanwaltschaft oder Polizei.
§ 123 StGB (Strafgesetzbuch) Hausfriedensbruch
(1) Wer in die Wohnung, in die Geschäftsräume oder in das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räume, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Die Tat wird nur auf Antrag verfolgt.
Hausverbot in der Rechtsprechung - Fallübersicht
Das Hausverbot beschäftigt immer wieder die deutschen Gerichte. In sehr vielen Konstellationen mussten die Gerichte urteilen:
