Was bei einer Mietminderung zu beachten ist
Bei einer Mietminderung gibt es einige Punkte, die man als Mieter unbedingt beachten sollte. Denn nicht immer hat man das Recht zur Mietminderung. Man muss auch aufpassen, dass man die Mietminderung nicht zu hoch ansetzt. Behält man als Mieter zu viel Miete ein, dann läuft man Gefahr, dass man vom Vermieter eine Kündigung erhält. Bezüglich der Höhe der Mietminderung können Sie sich in der Mietminderungstabelle 2019 informieren. Wenn Sie einen Rechtanwalt zu Rate ziehen möchten, dann finden Sie in der Anwaltsliste einen Anwalt für Mietminderung oder Sie suchen hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) nach einem Anwalt für Mietrecht. Hier nun die 10 wichtigen Tipps zur Mietminderung:
Tipp 1: Wann man die Miete mindern darf
Wenn man die Wohnung wegen eines Mangels nicht mehr in der Weise wie zuvor mit dem Vermieter vereinbart nutzen kann, kann die Möglichkeit zur Mietminderung bestehen. Es kommt dabei darauf an, welche Art von Mietmangel vorliegt, wie stark die Beeinträchtigung des Mieters ist und wie lange die Dauer des Mietmangels ist. Typische Mietmängel sind z.B. undichte Fenster, laute Nachbarn, dröhnender Baulärm, defekte Elektrik, Ungeziefer, Schimmelbefall, Wasserschaden, Heizungsausfall, undichte Fenster und Türen, Probleme mit Balkon und Terrasse.
Tipp 2: Keine Mietminderung bei unerheblichen Mietmängeln
Bei nur unerheblichen Mietmängeln (sogenannten Bagatellen) darf man die Miete als Mieter nicht mindern. Unerhebliche Mängel sind z.B. ein tropfender Wasserhahn oder eine kaputte Glühbirne. Solche nicht erheblichen Mängel rechtfertigen keine Mietminderung. Eine Mietminderung kann aber auch aus anderen Gründen ausgeschlossen sein:
Tipp 3: Mietminderung kann ausgeschlossen sein
Es gibt Fallkonstellationen, in denen eine Mietminderung ausgeschlossen ist. So darf man als Mieter die Miete nicht mindern, wenn man bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel kannte bzw. hätte kennen können. Finden z.B. bei Mietvertragsabschluss im Haus oder auf dem Nachbargrundstück Bauarbeiten statt, dann kann man die Miete nicht mindern, weil man den Mietmangel bei Mietvertragsabschluss kannte und gleichwohl die Wohnung gemietet hat. Teilweise geht die Rechtsprechung sogar soweit, dass man die Miete auch nicht mindern darf, wenn das Nachbargrundstück unbebaut ist. Einige Gerichte urteilten, dass man in der Großstadt als Mieter davon ausgehen müsse, dass ein unbebautes Grundstück früher oder später bebaut wird (Baulückenrechtsprechung). Gleiches gilt, wenn das Nachbarhaus sehr marode ist. Dann könne man als Mieter davon ausgehen, dass der Nachbar das Haus demnächst renovieren wird.
Tipp 4: Mangelanzeige - Mietmangel dem Vermieter anzeigen
Liegt ein nicht nur unerheblicher Mietmangel vor und ist die Mietminderung nicht ausgeschlossen, dann darf man gleichwohl nicht einfach so die Miete mindern. Wichtig ist, dass man den Vermieter vom Mietmangel in Kenntnis setzt. Je nach Dringlichkeit sofort und telefonisch, wenn etwa die Wohnung nach einem Rohrbruch unter Wasser steht oder schriftlich, wenn der Mietmangel weniger gravierend ist (z.B. Baulärm).
Damit man für den Fall eines späteren Streits mit dem Vermieter beweisen kann, dass man ihm den Mietmangel mitgeteilt hat, sollte man die Mietmangelanzeige am besten schriftlich machen und dem Vermieter die Mangelanzeige per Einschreiben mit Rückschein, per Fax mit Empfangsbestätigung oder per Boten zukommen lassen.
Ab dem Tag der Mangelanzeige kann man als Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB ). Wie eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter aussehen kann, können Sie dem Musterschreiben Mietminderung entnehmen.
Linktipp:
Tipp 5: Mietmangel genau beschreiben
Den Mietmangel muss man genau benennen. Daher sollte der Mietmangel in dem Mietminderungsschreiben genau beschrieben werden. Also nicht nur an den Vermieter schreiben „Schimmel an der Wand“. Besser sollte man schreiben: „der Schimmel befindet sich in der Küche an der Fensterseite unterhalb des Fensters, in ca. 20 cm Höhe vom Boden gemessen“. Die Angabe und Beschreibung des Mangels ist gegenüber dem Vermieter unbedingt erforderlich. Unmittelbar nach der Mängelanzeige können Sie die nächste Mietzahlung mindern, bis der Mangel behoben ist.
Tipp 6: Mietminderungsquote
In dem ersten Anschreiben an den Vermieter muss man noch keine konkrete Minderungsquote nennen. Diese kann man dem Vermieter auch später mitteilen.
Es stellt sich dann die Frage, wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf? Leider gibt es keine gesetzlichen Vorschriften, die besagen, wie hoch eine Mietminderung konkret ausfallen kann. Man muss als Mieter die Höhe der Mietminderung selbst festsetzen. Die Erfahrung zeigt, dass Mieter gerade bei kleinen Mängeln oft eine viel zu hohe Mietminderung ansetzen. Wie aber soll man nun als Mieter herausfinden, wie hoch man eine Mietminderung wegen eines konkreten Mietmangels ansetzen darf?
Als Mieter kann man sich vergleichbare Fälle ansehen, die z.B. in der Mietminderungstabelle genannt werden. Will man wegen einer defekten Heizung die Miete mindern, dann schaut man in der Mietminderungstabelle in der Kategorie „Heizungsausfall“ nach. Will man wegen Bauarbeiten die Miete mindern, dann schaut man in der Kategorie „Bauarbeiten“ nach.
Wenn Sie einen anderen Mietmangel haben, dann schauen Sie in die Kategorienliste A-Z. In dieser Liste sind alle möglichen Mietmängel von A bis Z aufgelistet.
In den Listen finden Sie Prozentangaben, die Ihnen helfen, die Mietminderungshöhe für Ihren Fall zu bestimmen.
Tipp 7: Berechnung der Mietminderung
Wenn Sie nun z.B. wissen, dass Sie die Miete um 20 % mindern dürfen. Dann fragt sich gleichwohl, wie denn nun die Mietminderung genau zu berechnen ist. Welche Miete legt man der Mietminderung zugrunde – die Kaltmiete oder die Bruttomiete?
Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011, Az. VIII ZR 223/10) entschieden, dass die Mietminderung von der Brutto-Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten) erfolgt. Das ist die Kaltmiete plus Nebenkosten und die Abschlagszahlungen für die Heizung. Beispiel:
Grundmiete 600 Euro / Monat
Heizkostenvorauszahlung 230 Euro / Monat
Betriebskostenvorauszahlung 70 Euro / Monat
= Bruttowarmmiete 900 Euro / Monat
Der Wert für die Mietminderung muss übrigens taggenau ermittelt werden. Siehe ausführlich zur Berechnung der Mietminderung: Mietminderung berechnen
Tipp 8: Risiko Kündigung
Wer zu hoch die Miete mindert, riskiert die Kündigung. Kommt man mit einer Monatsmiete und einem Cent in Mietrückstand dann steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Man kann sich im Nachhinein nicht darauf berufen, dass man irrtümlich zuviel Miete gemindert hat. Und ist man mit Mietzahlungen in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand dann kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. Beispiel:
Ein Mieter verwies auf mehrere Wohnungsmängel und kürzte die Miete um 30 Prozent. Dem widersprach der Vermieter, ohne Erfolg. Nachdem er mehr als ein Jahr lang nur die gekürzte Miete erhielt, kündigte er das Mietverhältnis und forderte die einbehaltene Summe. Vor dem BGH bekam er überwiegend Recht (Az.: VIII ZR 171/03). Denn es stellte sich heraus, dass die Minderung viel zu hoch angesetzt war, der Mieter hätte die Miete um lediglich fünf Prozent kürzen dürfen - nur ein einziger Mangel wurde als solcher anerkannt. Da damit der Mietrückstand mehr als zwei Monatsmieten betrug, war die Kündigung rechtens.
Tipp 9: Kürzen unter Vorbehalt
Wer ganz sicher gehen will, der zieht von der Miete keinen Mietminderungsbetrag ab, sondern zahlt die Miete „Unter Vorbehalt“. Denn wenn die Sach- und Rechtslage noch ungeklärt ist, riskiert man mit überzogenen Handlungen die fristlose Kündigung.
Wer unter Vorbehalt mindert oder weiterhin die volle Miete zahlt, sichert sich damit ab, Mietrückstände nachzuzahlen oder die Mietminderung weiterzuführen oder sogar zu erhöhen, wenn sich herausstellt, dass der Mangel zu einer höheren Kürzung der Miete berechtigt hätte.
Tipp 10: Anwalt fragen
Bei der Mietminderung kann es schnell zu höheren Geldbeträgen kommen. Ärger und im schlimmsten Fall sogar ein Rechtsstreit zwischen Mieter und Vermieter können folgen. Es ist in jedem Fall besser, sich bei der Mietminderung Rat von einem Fachmann einzuholen. Hier im Deutschen Anwaltsregister (DAWR) finden Sie viele Rechtsanwälte, die im Mietrecht tätig sind und die Sie fragen können.
Siehe:
- Anwalt für Mietrecht in Berlin
- Anwalt für Mietrecht in Hamburg
- Anwalt für Mietrecht in München
- Anwalt für Mietrecht in Köln
- Deutschlandweite Liste von Rechtsanwälten im Mietrecht
Weitere Infos:
