Mietrecht-Rechtsprechung 2015: Wichtige Urteile für Mieter und Vermieter - Teil I

Wichtige im Jahr 2015 gesprochene Urteile aus dem Mietrecht (Teil I):

Pflicht des Mieters zur Suche nach geeignetem und zumutbarem Nachmieter bei vorzeitigem Entlassen aus befristeten Mietvertrag

Möchte ein Mieter vorzeitig aus einem befristeten Mietvertrag entlassen werden, so muss er für den Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter suchen. Diese Suche umfasst die Durchführung von Besichtigungsterminen und das Sammeln von Informationen zur Bonität und Zuverlässigkeit des Nachmieters. Dies hat der Bundes­gerichts­hof entschieden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.10.2015, Az. VIII ZR 247/14).

Fristlose Kündigung eines Mieters aufgrund unwahrer Behauptungen über Vermieter

Nach Auffassung des Amts­gerichts München kann die unwahre Behauptung einer Mieterin gegenüber Mitmietern, der Vermieter sei geldgierig und habe sie sexuell belästigt, eine fristlose Kündigung recht­fertigen. Denn dadurch könne die Ehre des Vermieters nachhaltig beschädigt werden (Amtsgericht München, Urteil vom 19.03.2015, Az. 412 C 29251/14).

Zustimmung zur Mieterhöhung durch zweimalige Zahlung der erhöhten Miete

Fordert der Vermieter die Zustimmung zu einer Miet­erhöhung und zahlt daraufhin der Mieter zweimal die erhöhte Miete, so kann der Vermieter von einer Zustimmung des Mieters ausgehen. Eine ausdrückliche Zustimmung des Mieters zur Miet­erhöhung ist nicht erforderlich. Dies geht aus einer Entscheidung des Amts­gerichts Osnabrück hervor (Amtsgericht Osnabrück, Beschluss vom 17.03.2015, Az. 42 C 734/15 (2)).

Zustimmung zur Mieterhöhung durch Bevollmächtigten des Mieters bedarf Vorlage der Vollmachtsurkunde

Aus einer Entscheidung des Amts­gerichts Dortmund geht hervor, dass der Zustimmung zu einer Miet­erhöhung die Vollmachts­urkunde beigelegt werden muss, wenn die Erklärung durch einen Bevollmächtigten des Mieters erklärt wird. Andernfalls kann der Vermieter die Zustimmungserklärung aufgrund ent­sprechender Anwendung des § 174 BGB zurück­weisen. Denn der Vermieter hat ein besonders starkes Interesse daran, schnell und zu­verlässig Klarheit über die Bevoll­mächtigung zu erlangen. Denn im Fall einer unwirksamen Zustimmungs­erklärung aufgrund fehlender Bevoll­mächtigung beginnt die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB zu laufen. Der Vermieter läuft dann Gefahr, ohne Klärung der Vollmachts­frage die Klagefrist zu versäumen und sein Erhöhungs­verlangen gerichtlich nicht mehr durchsetzen zu können (Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 22.12.2015, Az. 427 C 7526/15).

Vermieter muss nach Eigenbedarfskündigung Alternativwohnung selbst bei Befristung des Mietvertrags anbieten

Kündigt ein Vermieter wegen Eigen­bedarfs, so ist er verpflichtet, dem Mieter eine Alternativ­wohnung anzubieten. Dabei ist es unerheblich, ob die Alternativ­wohnung nur für einen vorüber­gehenden Zeitraum zur Verfügung steht, also nur befristet angemietet werden kann. Kommt der Vermieter seiner Anbiet­pflicht nicht nach, so ist die Eigenbedarfskündigung wegen Rechts­missbrauchs unwirksam. Dies hat Amts­gerichts Köln entschieden (Amtsgericht Köln, Urteil vom 16.12.2015, Az. 221 C 282/15).

Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden

Das Amtsgericht Berlin-Spandau hat entschieden, dass ein Mieter seine schrift­liche Zustimmung zu einer Miet­erhöhung nicht gemäß den Vorschriften zu den Fern­absatz­verträgen widerrufen kann. Denn der durch die Zustimmung abgeschlossene Miet¬änderungs¬vertrag stellt keinen Fernabsatz­vertrag im Sinne von § 312 c Abs. 1 BGB dar (Amtsgericht Berlin-Spandau, Urteil vom 27.10.2015, Az. 5 C 267/15).

Kappungsgrenze von 15 % bei Mieterhöhungen in Berlin zulässig

Der Bundes­gerichts­hof hat entschieden, dass die Kappungs­grenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 rechtmäßig ist. Im gesamten Stadtgebiet von Berlin ist daher die geltende allgemeine Kappungs­grenze für die Erhöhung von Bestands­mieten in Wohn­raum­miet­verhältnissen für die Dauer von fünf Jahren von 20 % auf 15 % herab­gesetzt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.11.2015, Az. VIII ZR 217/14).

Mieter muss Installation von Rauchwarnmeldern grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung dulden

Ein Mieter hat nach einer Entscheidung des Bundes­gerichts­hofs den Einbau von Rauchwarn­meldern durch den Vermieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm aus­gewählten Rauchwarn­meldern ausgestattet hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2015, Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).

Vermieter hat auf besondere Empfindlichkeit eines Marmorfußbodens im Toilettenbereich hinzuweisen

Das Landgericht Düsseldorf hat entschieden, dass der Vermieter nur dann Schaden­ersatz wegen der Abstumpfung eines Marmor­bodens im Toiletten­bereich aufgrund un­vermeid­barer Kleinst­spritzer beim „Stehpinkeln“ vom Mieter verlangen kann, wenn der Vermieter den Mieter zuvor auf die besondere Empfind­lichkeit des Fußbodens hingewiesen hat (Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2015, Az. 21 S 13/15).

Mieter muss Vermieter nicht auf Einhaltung der Frist zur Abrechnung der Betriebskosten hinweisen

Der Mieter einer Wohnung ist grund­sätzlich nicht verpflichtet, den Vermieter darauf hinzuweisen, dass er rechtzeitig die Betriebs­kosten abrechnen soll. Ist die Abrechnung daher verspätet erfolgt, ist der Vermieter mit der Nach­forderung gemäß § 556 Abs. 2 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Dies geht aus einer Entscheidung des Land­gerichts Berlin hervor (Landgericht Berlin, Urteil vom 27.10.2015, Az. 63 S 73/15).